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もう失敗しない!賃貸マンション契約8つのポイント

もう失敗しない!賃貸マンション契約8つのポイント

荷物も全部出したし、あとは管理会社に鍵を返せば解約手続き完了!

と、思っていたらなんとリフォーム代12万も請求された!なんていう話を聞いたことありませんか?
何も知らないだけに大家さんや管理会社の言われるがまま・・・なんてことがないためにもマンションを借りるときにもある程度の知識は必要ですよね。

「こんなはずじゃなかった・・」とならないためにはどんな知識が必要なのでしょうか。

1. 必要な契約手続きとは

「この物件を借りたい!」と思った場合、不動産業者にて必要となる手続きは、

①入居審査
②重要事項説明
③契約

の3つが必要となります。

契約手順

①入居審査

まず入居審査で、こちらの様々な個人情報(生年月日、住所、勤務先、年収など)を貸主に伝えることで、貸主がこちらに物件を貸しても問題がないかを判断します。

②重要事項説明

次の重要事項説明は、不動産業者によって宅地建物取引業法第35条に基づいて説明される物件や契約についての重要な説明です。

特徴としては、「契約締結の前に」「不動産業者の事務所にて」「宅地建物取引士が作成・説明する」ものということです。
※すべて宅地建物取引業法にもとづく。

特にポイントなのは「宅地建物取引士」の資格を持った人しか作成・説明することができないということです。

難しい話に聞こえますが、素人でも理解できるように、資格を持った人(宅地建物取引士)がわかりやすく、わかるまで説明するのが不動産業者の法的な義務ですので、わからないことは必ず質問しましょう。
 

無題
宅地建物取引士として免許の提示が義務付けられています。

③契約

そして最後の契約とは、宅地建物取引業法第37条に基づいて作成、締結されるものです。

2. 契約の種類

マンションを借りるための契約は「普通賃貸借契約」「定期借家契約」の2種類があります。

契約の違い

この2種類は、契約を「更新できるか」という大きな相違点があります。

3.契約条件

敷金、礼金、賃料、共益費(管理費)、水道代、駐車場代など、契約の条件をしっかり確認しましょう。

水道代は、固定金額を賃料とあわせて支払う契約の物件と、使った分だけを貸主から請求を受けて支払う物件、そして水道局と直接契約によって支払う物件とに分かれます。

4.契約期間、更新

主に契約期間は1年間か2年間が多いです。ここで大切なのは、契約期間が終了した時の「更新」についてです。

何も手続きを必要とせず、自動的に契約が更新される契約は「自動更新」と言って、手続きも契約条件の変更もありません。

5.禁止事項

「禁止事項」「違約金や賠償、強制契約解除につながること」
と覚えておきましょう。

・ペット飼育の禁止
・楽器の使用、持ち込み禁止
・石油ストーブの禁止
・契約名義人以外への貸し出し(また貸し、転貸)の禁止

6.解約

こちらは「トラブルになりやすい」ところで、よく理解・把握する必要があります。
主に重要なのが「解約予告期間」「退去時の家賃清算の有無」です。

解約は基本的に事前に予告するルールがあります。
この事前に解約を予告するべき期間が「解約予告期間」です。大体1か月前か2か月前です。

つまり、「明日解約します」などはできず、自分の退去したい予定日の1~2か月前には解約する予告を貸主にする必要があるということです。

よくある事例としては、解約予告期間を忘れていたために、余分に賃料を払うハメになってしまうということです。

例えば、解約予告期間が1か月前という契約の場合、10月に引っ越す予定の方は9月の間に解約の意思を貸主に伝えないといけませんが、うっかり忘れていると解約の意思表示を10月にしてしまい、11月分までの余分な賃料を払うことになってしまいます。

さらに関西地方で多くみられる「解約時は月額賃料を日割り計算しない」というのも注意が必要です。
つまり3日に解約しても、17日に解約しても、月末に解約しても最後の月の賃料を1カ月分支払わなくてはいけないというルールです。

7.原状回復

こちらもトラブルになりやすい内容で一番の注意が必要です。国土交通省のガイドラインでは、原状回復について「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」としています。(参照:国土交通省) 

主に、壁や床についた穴や傷、破損などや通常の使用方法を守っていないとされるような使用による水回り設備の故障などは借主がその修繕・復旧費用を負担する義務があります。

しかし、その定義は明確に示すことが困難なため契約書の内容によっては、「〇〇は借主負担」「〇〇は貸主負担」というように、どちらが負担するかを記載している場合もありますので必ず入念なチェックが必要です。

8.特約事項

一般的な契約内容には無い特別な契約事項を記載している部分がこの特約事項です。

決して「補足」的な意味合いではなく、非常に重要な内容が記載されていることが多いので必ず確認しましょう。

まとめ

賃貸物件を借りる際、借りる側としては不動産屋さんの営業マン頼みになってしまいがちです。

しかし、賃貸借契約とは不動産屋さんと結ぶのではなく、物件の大家さん(貸主)と結ぶものです。

「こんなはずじゃなかった・・・」とならないためにも必ず目を通し、理解することに努めましょう。
 

 

【おまけ 善管注意義務】

「エアコンが臭い」なんていうことがあった場合、これは貸主・借主どちらの責任なのでしょう?

答えは「時と場合による」です。

善管注意義務とは、

賃借人には,賃貸借の目的物を使用収益する権利があります。とはいえ,あくまで借りている物ですから,目的物の所有者や賃貸人の権利を侵害するような態様での使用収益が認められないということはいうまでもありません。

そのため,賃借人は,目的物を善良なる管理者としての注意義務(「善管注意義務」といいます。)をもって保管しなければならないものとされています。

なお,善管注意義務を履行するために,賃借人は目的物の修繕等の保存行為をすることができます。この場合,賃貸人はその保存行為をやめさせることはできません。

※参照:不動産ネット相談室

つまり、室内設備などは貸主の資産を「借りている」ことになるため、借主は保管・管理・維持する義務があるということです。

故障などのトラブルの際にその補修義務が貸主・借主どちらにあるかはこの善管注意義務がしっかり果たされていたかが重要です。

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この記事を書いたのはこんな人

清水 健太

清水 健太

サイト運用やコンテンツ作成などWebマーケティングを担当。マイブームは写真を撮ること。ミラーレス一眼でねこの写真を撮るのがとにかく好き。

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