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ゲストハウスの落とし穴 トラブル回避のためには?

IMG_77511こんにちは、Mr.Childrenのライブのチケットが当たってご機嫌なクジラの小林です。

最近は訪日外国人が増えているというニュースをよく聞いたりしますよね。また一方では、古民家をリノベーションしたカフェが流行っていたりと、リノベーションも注目されているだけあって、リノベーションをしたゲストハウスっていいんじゃないかなと思われている方もいます。
でも、安易に始めてしまうと、トラブルになることも…

そこで今回は、ゲストハウスを始めるにあたってやってしまいがちなトラブル事例と、そのトラブルを回避するためにはどうしたらいいのかを一緒に見ていきましょう。

【失敗事例1】自分で調べて進めたAさん

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以前からゲストハウスをやりたいと思っていたAさん。

ある日Aさんは、不動産のネット検索でゲストハウスに使えそうな、今の自分でも買えそうな物件を見つけました。
これはいいかも!と思ったAさんは急いで不動産屋に行き、契約。

しかし、保健所に提出する申請書類を作っていると、こんな文字が、、

「用途地域」

なんだろうと思って調べてみると、ゲストハウスができる地域は決まっているのでした。このことを知ったAさんは、あわてて不動産屋さんに問い合わせてみたのですが、購入した物件はゲストハウスが建てられない地域のものだと発覚。泣く泣くあきらめるしかないのでした…
 

~解説~

そもそもゲストハウス運営とは…?

ゲストハウスの運営は、旅館業(「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」)に該当し、旅館業の中でも簡易宿所営業に当てはまります。

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用途地域

簡易宿所営業をしようとなると、この「用途地域」について考える必要が出てきます。

用途地域という考え方は、建てることのできる建物を地域ごとに規制するために存在しています。
都市計画の観点から、ここの地域は住居専用の地域にしようとか、ここは商業施設が誘致できる地域にしよう、といったことが地域ごとに決められているのです。

さて、用途地域は全部で12種類ありますが、そのうちゲストハウスを建てることができるのは、

①第一種住居地域(当該用途に供する部分が3000㎡以下)
②第二種住居地域
③準住居地域
④近隣商業地域
⑤商業地域
⑥準工業地域

となっています。

用途地域は各市区町村のホームページから確認することができるので、物件を探す際はまず用途地域をチェックしておきましょう。

Aさんのようにならないためには…?

いろいろと難しい言葉が出てきたかもしれませんが、Aさんのようにならないためにも、まずは自分でしっかりと制度のことを理解することです。わからなければ、理解を深めるためにも業者にどんどん質問をぶつけていきましょう!

【失敗事例2】デザイナーにプランを相談したBさん

42b1fa7e31c69818fc32692d466dd279_m物件を取得していたBさんは、設計会社のデザイナーに内装の相談をして打ち合わせを重ね、知人にはゲストハウスのおおまかなオープン日時を伝えていました。

そんな中、保健所に提出する書類を見ていたBさんは、「用途変更」という手続きが必要で、さらには消防署からの許可を取る必要があることがわかりました。

用途変更や保健所とのやりとりの経験がなかったデザイナーは、用途変更の手続きや消防署への申請についても一から調べてくれましたが、当初計画していた内装プランを大幅に変更することに。予定していた計画が大幅に遅れてしまいました。

~解説~

建物の用途

簡易宿所営業をしようとなると、用途地域だけではなく建物ごとに定められている「用途」を満たす必要があります。建物の用途の例をあげると、

一戸建ての家 → 「戸建て住宅」
マンション  → 「共同住宅」
ゲストハウス → 「ホテル・旅館」

というようになっています。

ゲストハウスを運用するとなると、「ホテル・旅館」の用途の建物、つまりホテルや旅館で使用されていた物件を取得するのが望ましいですが、そうした「ホテル・旅館」の用途の建物はが少なく、探すのが難しいです。

用途変更

ただ、Bさんのように「用途変更」という手続きを踏めば、一戸建ての住宅を取得してもゲストハウスとして使用できるようになります。

用途変更とは、建物に増改築などを施し用途に適した建物に変えるということです。

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ゲストハウス(「ホテル・旅館」の用途の建物)は不特定多数の人が宿泊するため、戸建て住宅以上に高い安全性が求められます。
そのため、もし戸建て住宅を用途変更するならば、一般の住宅では必要のなかった防火、耐火の設備をつける必要が出てきます。
これだけでなく、窓の大きさに規定があるなど、他にも細かい規定はいろいろあります。

そして大切なのが、プランしてもらう際に、用途変更だけでなく、保健所に提出する書類にも考慮してプランしてもらうことです。

こうした用途変更の申請の手続きにも費用がかかることを頭に入れておきましょう。

Bさんのようにならないためには…?

保健所に提出する書類を作成しようとしたBさんでしたが、実際のところ、建築、設計の内容が多く、素人だけで作れるような書類ではありません。書類の作成から、保健所、消防署とのやりとりまでを考慮したうえで設計、デザインをしてもらう必要があるので、ゲストハウスの設計経験のある業者、デザイナーに相談するようにしましょう。

【失敗事例3】旅館業の申請経験があるデザイナーに相談したCさん

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Cさんは自分で物件を見つけて購入し、ゲストハウスを数多く手がけたデザイナーに相談しに行きました。
ところが、そのデザイナーとの最初の打ち合わせで、思いもしない一言を聞くことに。

「この物件でゲストハウスにしようとすると、今の予算じゃ到底できませんね…」

Cさんは用途変更のための工事はに軽く内装を変えてもらうだけで済むと考えていたのですが、よくよく話を聞いてみると、保健所に提出する書類の基準を満たすためには、新たな窓が建物には必要で、物件まるごと工事をする必要があり、予算の倍以上の工事金額になってしまったのでした。

解説

自分で物件を購入して、デザイナーに相談することの難しさ

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Aさん、Bさん、Cさんに共通していたことが、自分で物件を仕入れて、デザイナーに相談していたことでした。ゲストハウスを作っていくうえで大事なことは、物件の購入、プラン、申請、収益計画などのさまざまな要素を、ばらばらのものではなく、トータルで考えるもの、という頭を持つことです。

今回Aさん、Bさん、Cさんは、物件の購入、プラン、申請をトータルで考えるものと思っていなかったために、工期がずれこんだり、予算が予想以上に膨らんで右往左往してしまったのでした。

【まとめ】Aさん、Bさん、Cさんのようにならないためには…?

最近は不動産の取得から、デザイン、建築までを一社でワンストップで行っている会社も増えてきています。こちら側がゲストハウスのことをあまりわかっていなくても、そうした会社で、かつ、ゲストハウスの施工経験のある会社に頼めば、

・制度に詳しくいろいろと教えてもらうことができ(≠失敗事例1)
・保健所とのやりとりなどの経験も当然あり(≠失敗事例2)
・物件取得から、予算、収益計画といったところもトータルで考えてプランしてくれる(≠失敗事例3)。

ので、ゲストハウスを始めてみようかな、と思われた方は、不動産の取得から、デザイン、設計、予算のところまでを一社ワンストップで行っている会社を調べてみてください!

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この記事を書いたのはこんな人

小林 昂太

小林 昂太

営業・財務を担当。マイブームはラジオを聴くこと。テレビにはない、リスナーに寄り添ったラジオ独特の雰囲気が好きで、気分転換としてゆるくラジオを聴くのにハマっています!

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