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民泊ってどうなの?中古ビルをリノベーションしたオーナーに聞いてみた!

ななちゃんは周りが「民泊」の話題で持ち切りだと気づいた・・・

IMG_9421高田菜々(ななちゃん)
クジラ株式会社 コーディネーター

最近、「うちの中古ビルでもリノベーションしたら民泊できるんですか??」っていう電話多いなぁ・・・
テレビのニュースなんて見たら「外国人のマナーが悪い」とか「トラブル多発」とか悪いニュースばかりなのにどうして中古ビルオーナーは民泊に注目してるんだろう。IMG_9422

社長に聞いてみる。

IMG_3488矢野浩一
クジラ株式会社 代表取締役

ななちゃん社長、民泊ってトラブル多いイメージなのに運営したい人すごく増えてますよね。最近リノベーションの問い合わせも多くて・・・

社長(矢野)そうだね!クジラもホテルの1室を造るみたいですごく楽しいよね!IMG_1470

ななちゃんこんなにも運営したい人が多いのはやっぱり儲かるからですか??

社長(矢野)それはそうかもね。でもそれだけじゃないんじゃない?

ななちゃんクジラに来る相談もインテリアコーディネートだったり、一戸建てのリノベーションだったり幅広いので民泊したい方のお話し聞きたいですね。

社長(矢野)ななちゃんがそこまで気になるなら、俺のお客さんで中古ビルをリノベーションして民泊運営されている方がいるから、そのお客さんにもお越しいただいていろいろ聞いてみよか!IMG_3492

賃貸ビルオーナーから見る民泊

社長(矢野)杉山さんお久しぶりです!

杉山さん矢野君久しぶり!IMG_932501杉山さん
賃貸ビルオーナー (オーナー歴10年)

杉山さんうちのビルのリノベーションの時はお世話になったね!民泊も好調で嬉しいよ!

ななちゃん初めまして杉山さん。高田菜々と申します。今日はよろしくお願いします。

杉山さん初めまして。今日は民泊についての話だったね!

ななちゃんはい。今、いろんなところで民泊を耳にしますし、弊社でも民泊にするためのリノベーションやインテリアコーディネートの依頼が増えてきてます。でもニュースなんかを見ると、とにかく民泊のトラブルについての話題ばっかりで・・・なんでトラブルが多いのに、民泊運営を考えるビルオーナー様が多いのか不思議なんです。

杉山さんそりゃあ近所の住民からクレーム来たりとかするしね・・・でも今はインバウンドブーム。宿泊施設の数も全然足りない。「民泊」ってこれから非常に可能性のあるものだと思うよ。

1. 収益性

杉山さんまずは収益性ね。今までの不動産の賃料収入と比べると圧倒的に民泊の方が収益性が高い。

ななちゃんそんなに違うんですか?

杉山さん大体、賃料収入と比べると200~300%くらいになるね!画像_条件_エスリード御堂筋梅田画像_間取_エスリード御堂筋梅田画像_Airbnbトップ_エスリード御堂筋梅田社長(矢野)例えば、この物件だと一か月の収入は家賃と共益費を足して6万8500円になるけど、民泊で運用すると全く同じ物件・間取りの部屋が一泊7015円で貸し出されているね。稼働率が80%だとしても一か月で18万くらいで、ここから光熱費とか運用費を引いても14万程度の収益があがる計算になる。そうすると賃貸での収益の200%くらいになるからオーナーさんにとっては嬉しいでしょ?素材_民泊収益計算

ななちゃんふむふむ。IMG_934901

杉山さん民泊の運営もクジラに紹介してもらった会社に任せているので、場所を提供して収入を得るという点では賃貸マンションの運営と変わらない。でも収益性としては全然違うよね。

2. 空室リスク

社長(矢野)賃貸マンション経営だと将来の「空室損」も予測しないといけないよね。

杉山さんその通り!

ななちゃんどういうことですか?

社長(矢野)100部屋あるマンションがあったとして、そのうち平均どのくらいの数の部屋が埋まってると思う?

ななちゃん80部屋くらいですか??

画像_入居率2016(日本賃貸住宅管理協会 公式サイトデータをもとに作製 http://www.garbagenews.net/archives/2298271.html)

社長(矢野)新築物件、築浅物件もぜーんぶ入れた平均入居率がこのグラフのとおり。世の中には、満室の物件も
たくさんあるから実際は、ななちゃんが言うように入居率80%(100部屋あれば80部屋入居)かもしれないね!

ななちゃんふむふむ。

社長(矢野)じゃあ視点を変えてみて、例えば5年間(60か月)の間に、賃貸マンションの入居率が85%だった場合、何か月が空室かな?

ななちゃんえーと…

   …

   …

   電卓持ってきていいですか??

杉山さん9か月ね!(笑)IMG_936001

素材_空室損

社長(矢野)そう。民泊は賃貸マンションのように1か月単位の収支ではなく1日単位になるから、賃貸マンションが空室となったときに入ってこない収入「空室損」というのがないわけ。

杉山さんここが意外に大きいよね!

3. 築年数を問わない

杉山さん賃貸マンションに比べて、利用者(入居者)の人気が築の浅い物件に集中しないのも魅力。

社長(矢野)ユーザーがインターネットで検索するときも、賃貸マンションなら「築年数」での検索が重要になってくるけど、宿泊施設は「築年数」以外を重要視して検索するよね。

杉山さん特に今回の物件とかは立地が良いのに人気の無い賃貸ビルをリノベーションによって人気民泊物件にコンバージョンしたというとても面白い事例だね。

デザイン・設備・間取りを自由に発想できるのは中古物件をリノベーションする醍醐味だと思う。IMG_930801

素材_before after 素材_before after02

杉山さん日本ほど「新築神話」が根付いている国は珍しいからね。海外では古い建物の価値が高いし、リノベーションして建物を大切にする文化もある。だからリノベーションと民泊は相性が良いと思うよ。

4. 改修必須のタイミング

杉山さん賃貸ビルオーナーが事業計画を組む際に、「何年以内にまとまった改修工事が必要になるか」を考える。お風呂とかキッチンとか、リノベーションが当たり前になってきた現代だと、間取りやデザインも考えなくてはならない。このタイミングを予測せずに放置しておくと、借主が入居中に「故障」という形で改修工事が必要になっちゃうよね。

ななちゃんふむふむ。

杉山さん入居中にできる工事は部分的になるから、その時の工事費用は安いけど故障するたびに少しずつ工事することになる。

社長(矢野)急な改修工事と、時間的な余裕をもってやる工事とどちらの方がコストパフォーマンスが高いかな?

ななちゃんもちろん時間的な余裕をもってやる工事です!工事費

杉山さんいつかかかる「改修工事費用」に少しだけ予算を多めに使って、民泊用の空間にコンバージョンする。工事費用としては、数百万規模かかるけど民泊にするために上積みする予算は100~200万円程度。収益性の高さを考えるなら、改修工事のタイミングもしっかり考えたいよね。

一番の動機

杉山さん高度経済成長期、バブル崩壊、金融ビッグバン、リーマンショック、東日本大震災…

様々な市況変化のなかで日本の不動産事情も少しずつ変わってきた。けども賃貸ビルオーナーの実情は銀行ローンと賃料収入ばかりを気にして、昔とやっていることがそんなに変化・成長していない。これからの賃貸ビルオーナーは「何を通じて(コンテンツ)」賃料を得ていくのかを考えていかなくてはならないと僕は考えているんだけどね!

社長(矢野)今回の杉山さんのビルは、購入からクジラで企画したんだけど元々はオフィスビル。空室が続いて売却に出ていた物件を僕が見つけて、杉山さんに「このビルで民泊しませんか?」とプランを持って行ったのが始まり。

杉山さん医療系のテナントに喜ばれるビルを建築するオーナーもいれば、こういった訪日観光客向けの事業主へ喜ばれるビルを提供するオーナーもいる。これからはひとつのキーワードに集まった人が住むシェアハウスなんかもいいと思う。例えば母子家庭を支援するシェアハウスとか。

「環境」を用意していくことで入居者の生活や事業を支援していけるビルオーナーがこれからは社会に必要とされていくんじゃないかなあ。

ななちゃん杉山さん、今日は本当に勉強になりました。ありがとうございました!IMG_934101

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矢野 浩一

矢野 浩一

クジラの代表取締役。マイブームは漫画を読むこと。漫画は人生を1.5倍楽しませてくれる(^^)

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