クジラ株式会社

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さぁ、リノベーションで堅実な投資を始めよう

 「中古区分所有マンションについて調べたけど、
   結局何に気をつければ良いかわからない」

あなたは、そんな思いをしたことはありますか?
「サラリーマン大家さん」というキャッチフレーズと共に、最近何かと話題の区分所有マンション。

少しネットを探せば色んな記事が見つかります。
「利回りと実際の利回りの差が大きいので注意」「構造によってはリノベーション出来ない場所があるので気をつける」「サブリースはいらない」「フルローン・オーバーローンは絶対止める」etc…

しかし情報がありすぎて、かえって何が大切なのか分からなくなったと思っている方は多いのではないでしょうか。。

そこで、この記事では
「どうすれば身の丈にあった安全な投資が出来るのか?」とお悩みの方に、注意すべきポイント5点を紹介します。大切なのは、支出を減らす事と物件の長所を伸ばす事。

ビルと空

○外してはいけない基本3点と、失敗しないための2点

【外してはいけない基本3点】
1.立地
2.自己資本率は100%にする
3.築20年前後

【失敗しないための2点】
4.修繕時期と積立金残高の確認
5.リノベーション費用

1.立地

区分所有マンションが持つ最大の武器は立地の良さです。

中でもしっかり押さえておきたいのは「交通アクセス」「周辺環境」「買い物施設」の3点です。駅から10分以内の場所にあるか、治安や日当たり、空気などは悪くないか、周辺にスーパーなどの買回り品を売っているお店はあるかなどを基準に探すと良いでしょう。
                        
この3つを押さえかつ資産価値が下がりにくいのが、住宅地として人気が高い地域です。住宅地として人気があるという事はそれだけ入居希望者が多いという事なので、堅実に投資をするなら人気のある住宅地にある物件を探すと良いです。

高利回りに釣られて立地を軽く見ると、賃貸収入も売却益も上がらず投資に失敗することになります。

2.自己資本率は100%にする

「マンションを一室だけ買う」という場合、入居者の有無で収入が0%か100%かに分かれます。
ローンを組んで購入したものの入居者が居ない場合、収入0にも関わらずローンの返済が待っている事になります。

精神的にも良くありませんし、低い利回りをさらに圧迫し赤字化にもつながりかねません。
安全に、手堅く投資をすすめるのならば全額現金購入した方が合理的です。

3.築20年前後

新築であれば当然、購入価格は中古物件より高くなります。新築を避けた方が良い理由の1つ目に、自己資本で購入できる金額を超えてしまうケースが多くなる点があります。

2つ目としては、実質利回りは中古を下回る事が多くなる点です。中古物件より家賃を高めに設定することが出来ますが、高くなった購入費分全てを家賃で回収する事は難しいので、中古を下回る利回りになる事が多くなります。

一方で中古物件はどうでしょう。中古物件の場合、状態によっては修繕やリノベーションなどの費用が必要になる事があります。さらに、共用部分の修繕も必要になるので、工事の際には臨時で修繕費を要求されたり修繕費が値上げされるという問題があります。

しかしこの問題は失敗しないための注意点2点「修繕積立金残高の確認」「リノベーション費用」と、あまり古すぎずかつ新築との競合もない築20年前後の物件を選ぶことで回避できます。

4.修繕時期と積立金残高の確認

大規模な修繕工事が終わっているかどうか、修繕積立金が残っているかどうかを確認します。

積立金の残高が殆どない場合は購入しないほうが無難です。状況が分からない場合は10年以内に工事があると考えて、修繕費分の価格を上乗せしたうえで購入するかどうか判断します。

5.リノベーション費用

まず初めに注意しなければいけないのは、リフォームとリノベーションの違い。リフォームとは「修繕」という意味で、物件の性能を新築の時と同じようにする工事を指します。一方、リノベーションとは「改装」という意味で、見た目や機能などにこだわり付加価値をつける工事を指します。今回ご紹介するのはリノベーションの方です。

「どの物件も大体同じ見た目」な中古マンションだからこそ、ちょこっとリノベーションに力を入れるだけでも他のマンションと差をつけることができ、入居希望者を獲得しやすくなります。「でもリノベーションって高そう…」とお考えではないでしょうか。ご安心ください。「業者の人との打ち合わせを綿密に行う」事でリノベーション費用は格段に安くなります。

というのも、工事の予算は使用する建材・関わる業者の数・工事の手間など複雑な条件から求められるため、単純に「この設備はいらないからこれだけ安くなる」とはならないためです。

なので、予算を出してもらった業者に「こうすれば予算が大きく下がる」という提案をお願いしましょう。

また予算についてのトラブルを避けるため「何を話したのか」を記した打ち合わせシートや見積もり以外に発生する可能性のある工事とその概算費用を出してもらうようにしましょう。

まとめ

.立地の良さを生かす
.自己資本率は100%にする
.築20年前後
.修繕時期と積立金残高の確認
.綿密な打ち合わせでリノベーション費用を抑える

以上が注意すべき5つのポイントです。

区分所有マンションは初心者でも簡単に始められる一方で、知識も経験もない初心者には難しい点が多いと言われています。

成功例から学び、慎重に進めていく事で、安全に、手堅い投資をしていきましょう。

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この記事を書いたのはこんな人

松下 英寛

松下 英寛

経理・総務を担当。マイブームは体つくりのために水泳・ランニングすること。レース用の自転車を買うため貯金中!

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